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2020年金边的住房危机
2020-08-25 10:33
柬埔寨的年轻人口吸引了部分地区和中国投资者，他们不花时间将制造基地迁至东南亚王国或在东南亚王国建立新基地，其中一半以上年龄在15至50岁之间，并且这构成了制造操作的理想劳动力。
但是，随着该国的经济在1995年过渡到开放市场体系并在融入东盟和全球贸易的共同努力中获得动力之后，这一代柬埔寨人（残酷的红色高棉政权或他们的子女的幸存者）被抛在了后面。突破性发展超过了可持续的住房增长。
金边是柬埔寨的首都，也是迄今为止人口最多的城市，人口为140万，如果考虑到更大的城市面积，则为220万，比第二大城市马德望（Battambang）大11倍，后者人口20万人。城乡人口迁移是一个驱动因素，因为收入差距迫使农村贫困人口在城市中寻找机会。
不幸的是，诸如新加坡的奥克斯利控股有限公司和中国的王子房地产集团等外国开发商的涌入，加剧了人们对豪华住宅的日益重视，而这远远超出了金边购房者的承受能力。这种情况并非柬埔寨所独有，中国开发商碧桂园（Country Garden）进入马来西亚的业务导致了柔佛州南部高层住宅市场供过于求的现象。
在金边，这种市场扭曲以开发商偏爱厌烦的形式出现-封闭式社区，包括单人，双人和混合别墅，联排别墅，店屋等，以及诸如花园，市场，零售商店和其他便利设施。
豪华服务式住宅和公寓楼也很常见，建筑起重机，半建塔楼和工作场所被保护性的绿色覆盖层包裹着，成为当今金边天际线的主要组成部分。根据莱坊柬埔寨在其《房地产亮点2017年下半年》报告中指出，首都服务式公寓的总供应量为4,905套，以及7,413套公寓。
但是，谁在购买这些豪华住宅？“就购买而言，基本上都是中国人。大多数人都在购买投资，尽管有些人会因为在这里有公司或经商而居住在自己的公寓里，”金边王子大型房地产项目的销售代理人陈晶晶说。
住房议程的转变
这些产品的专门目标市场是其定价的函数。柬埔寨房地产有限公司董事长郑健表示，例如，Borey Peng Huoth和Borey Piphup Thmey的公寓起价为60,000美元，而以前的高层项目则集中在更高的价格点，最高至80,000美元。
这与柬埔寨劳工顾问委员会于2017年1月1日设定的服装和制鞋工人的最低工资每月153美元形成鲜明对比，根据经济统计局的数据，2015年家庭人均年收入为1,093美元研究公司CEIC。截至2017年，联合国开发计划署（UNDP）估计柬埔寨人口的13.5％仍生活在贫困线以下。
柬埔寨寻求住房者的困境见证了人居等非政府组织的参与，该组织在其2017年《明日建筑》报告中估计，今天有980万柬埔寨人无法获得体面的住房，其中880万无法获得适应性住房小额贷款，还有280万人居住在贫民窟。
在一定程度上要归功于人居署的倡导，柬埔寨政府发起了一系列举措，以解决金边房地产领域明显缺乏可负担住房的措施，包括建设55,000所价格低于每年30,000美元的房屋，以实现最终目标到2030年达到80万个单位，以满足人口预测。
但是，这方面的进展一直很缓慢，到目前为止，只有10,000个来自私人开发商的可负担单元即将面世。此外，只有三个经济适用房项目获得了政府的批准，使其有资格获得税收优惠和国家支持，从而阻止开发商积极参与，直到就有关经济适用房价格，减税和监管框架制定了明确的指导方针。
幸运的是，区域投资者与国内企业携手合作，率先推动了国家住房议程。巴比伦房地产开发公司就是这种合作的一个例子，代表着柬埔寨资深企业家Sy Bunthay与位于吉隆坡的投资平台Owners Circle的合资企业。
“随着柬埔寨的快速全球化，有大量的劳动力从省或农村地区迁移到首都。巴比伦房地产开发首席财务官Vincent Loh表示：“外国对高端市场的投资也非常强劲，导致住房供需不匹配，加剧了隔离，导致城市发展出现问题。”
“还有许多国家，例如马来西亚，韩国，尤其是中国，正在向柬埔寨分配资源。我们认为，金边的住房市场将因此而高速增长。但是，外国投资者往往更关注获利能力和享有盛誉的房地产开发，而这些往往是基于投机活动。结果，这将推高土地价值，并推动廉价出租房屋离城市越来越远。”
巴比伦房地产开发公司成立是为了解决柬埔寨的发展差距，同时满足其人民的需求，其重点是在金边及其他地区建造负担得起的优质房屋，以改善人们的生活方式。
其他举措包括开发计划署与金边经济特区（PPSEZ）之间的伙伴关系，这是柬埔寨境内多个指定区域之一，其商业和贸易法规有利于外国直接投资。该伙伴关系将为PPSEZ中一个3,000个单位的住房项目的设计提供高达20,000美元的现金奖励，该项目吸引了众多低收入工人，他们需要负担得起的住房。
柬埔寨凭借其作为东盟最具活力的新兴市场之一的地位，将区域商誉和跨境商机转化为人民的增长引擎，柬埔寨政府必须确保其公民能够享受劳动成果。没有房屋，迅速的城市发展和经济扩张将使这一代被抛弃的柬埔寨人望而却步。
经济适用房进展缓慢
政府去年宣布了一项经济适用房计划，旨在为有限收入家庭提供数万套新房，但该计划收到了私人开发商的强烈回应，希望能带路。
随着私人开发商几乎完全专注于为中高端市场和豪华市场建造住宅，政府正试图将其一些努力转向为有限收入的家庭提供简单的住房，尤其是在快速扩张的城市地区。
去年，政府宣布了首个经济适用房计划，该计划旨在填补价格低于30,000美元，适合月收入在200至400美元的柬埔寨人的房屋的明显缺口。
土地管理，城市规划和建设部部长谢·索帕拉（Chea Sophara）在2017年6月表示，由于到2030年全国人口将激增至1900万人，必须建造80万套低成本城市房屋并将其添加到沙特王国的2015年住房中。他说，政府正在努力建立负担得起的住房价格，以及鼓励私营部门承担这项任务的税收和监管激励措施。
虽然这项计划每年需要建造近55,000套新房屋，但私人开发商的反应却很有限，宣布的住房数量不到10,000套。
迄今为止，只有三个经济适用房项目获得了政府的批准，这使它们有资格获得税收优惠，监管支持和以道路，电力和供水网络等基础设施形式提供的国家援助。
第一个项目是Worldbridge Homes，这是一项耗资6000万美元的经济适用住房开发项目，占地24公顷，占坎达尔省Saang区总土地45公顷。该项目于2017年1月宣布，将建造2297套两层公寓，价格在25,000美元至30,000美元之间。
Worldbridge Group董事长，项目背后的开发商Sear Rithy表示：“对于一个月收入低于500美元的公务员和低收入家庭，仍然可以承受这个价格区间。”“对于这个项目，我们基本上希望帮助政府帮助人们获得合适的房屋。如果我们只专注于利润，我们将坚持建造公寓和商业中心。”
Rithy说，每月收入不超过500美元的家庭有资格购买廉价房屋，尽管主要目标是与孩子结婚的政府官员，但由于他们的薪水和退休金低，他们无法在市场上买房值。
他说，自三个月前开始销售以来，已有500多个家庭购买了房屋。
他说：“我们尚未收到符合该项目资格的公务员姓名清单，因此我们尚未向他们出售任何单位。”“现在我们正在等待政府提供名单，一旦获得这些名字，我们就会开始向他们出售房屋。”
Worldbridge Homes总经理Yuk Sothirith表示，政府已协助开发该项目的基础设施，并计划于今年晚些时候开始建设这些单位。
他说：“大多数基础设施已经完成，我们将在两三个月内开始建造房屋。”“在这个项目之后，该公司将考虑在政府的支持下建设另一个[经济适用房]项目。”
第二个政府支持的负担得起的住房项目是Bun Ches Group的开发项目，该项目于2017年3月与政府签署了谅解备忘录，以在Kandal省Ponhea Leu区的82公顷土地上开发一个价值8,800万美元的住宅项目。
该项目将包括5340个单元，每个单元的价格从23500美元到24800美元不等，旨在让公务员，武装部队成员和中低收入公民负担得起。买家将被要求放下30％的订金，每月的付款少于200美元。
该公司的同名董事长本·切斯（Bun Ches）表示，该项目约60％的基础设施已经到位，新高棉过后将开始销售。他说，大多数开发商由于盈利能力低而不愿意参加负担得起的住房计划。然而，需求强劲。
他说：“尽管投资回报率低于高端住宅项目，我们还是决定建造一个可负担得起的住房项目，因为由于柬埔寨对低成本房屋的需求增加，我们可以更快地出售这些单位。”“此外，我们想帮助我们的社会和收入有限的人，因为如果我们不这样做，他们将没有合适的住房。”
日本房地产投资公司荒川于2017年11月宣布了第三个也是最新的政府支持的负担得起的住房项目。荒川住宅将是位于首都Sen Sok区1.4公顷土地上的7000万美元公寓大楼。
荒川公司首席执行官亚历克斯·亚苏本（Alex Yasumoto）在去年的奠基仪式上表示，该项目的第一阶段将花费约4000万美元，第二阶段将另外投资3000万美元。第一阶段包括10排间隔紧密的建筑物，共2,000套公寓，价格从20,000美元到30,000美元不等。
该公司尚未提供有关第二阶段的详细信息，因此无法发表评论。
荒川也是21层高的多功能塔背后的开发商，该塔将取代金边的标志性白色建筑，这是为首都城市居民提供经济适用住房的最早尝试之一。这座低层公寓楼建于1963年，占地24公顷，位于河滨黄金地段，数十年来一直处于失修状态，直到去年8月拆除人员将其夷为平地。
最初，荒川曾提议为因拆迁而流离失所的家庭保留五层楼，但该提议于去年被悄悄撤回，以代替赔偿金。
致力于促进城市贫困社区土地和住房权的当地非政府组织Sahmakum Teang Tnaut（STT）的执行董事Soeung Saran表示，尽管有3个政府支持的可负担住房项目正在筹建中，但全国范围内仍然严重缺乏合适的住房。低收入公民住房。
他称赞政府通过鼓励私营部门参与来解决这一问题的举措，但他说开发商将需要更强有力的激励措施来填补供应缺口。
他说：“如果该计划成功，政府将需要在私人开发商面前悬挂更多的激励措施，以使他们为低收入公民和公务员建造经济适用房。”“与此同时，私人开发商应选择建造更多负担得起的房屋来帮助社会。”
萨兰说，由于涉及到很高的利润率，本地和国际开发商都热衷于建设高端住宅项目，因此政府应该找到方法使负担得起的住房在利润方面更具可比性。他建议深化为开发商提供的税收优惠，监管援助和基础设施，并警告称，如果未能使私营部门参与，后果将不堪设想。
他说：“如果没有更多的私人开发商参与经济适用房项目，国家住房政策很可能将无法应对快速增长的城市人口。”“这可能导致住房危机。”
土地管理，城市规划和建设部的官员将所有有关经济适用住房的问题转交给了该部发言人桑德·洛特（Seng Lot），他多次表示他束手无策，无法回应。
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