金边房地产市场分析：很有吸引力，但挑战仍然存在

 　　金边公寓市场在2018年第三季度的表现参差不齐。

　　在负担得起的类别中，金边的公寓平均价格约为每平方米1400美元，比上一季度增长0.2％，比去年同期增长5％。在中档类，一个公寓单位的平均价格为每平方米$ 2,600米，同比增长0.4％，环比上升，但同比下降2％。在高端品类，平均的公寓单位价格为每平方米$ 3,250。米，同比增长0.5％，较上季和1.8％，从上年同期，据CBRE研究。

　　世邦魏理仕柬埔寨副总监詹姆斯·霍奇（James Hodge）指出，最近的价格趋势表明，中档公寓行业最有可能供过于求，而负担得起的高端公寓的价格在2018年第三季度有所上涨。

　　根据世邦魏理仕的研究，柬埔寨在2018年第三季度的新公寓竣工数量有限，只有两个项目的218个单位新增供应。但是，与去年相比，公寓供应预计仍将翻一番，达到约20,000套，新项目预计将在第四季度增加2,374套（环比增长5.2％），这表明开发商的信心正在上升。

　　霍奇在最近的新闻报道中说：“新的供应主要集中在次级地区的负担得起的项目上。”

　　在需求方面，公寓业正在蓬勃发展，尤其是在柬埔寨人中间。ERA柬埔寨首席执行官Khorn Kungkea表示：“以前，我80％的客户是外国人。现在，大多数是柬埔寨人。”世邦魏理仕柬埔寨住宅项目市场经理乔纳森·弗莱格说，大多数买家仍来自中国，香港，马来西亚和新加坡，但由于生活水平的提高，该市场也吸引了更多当地人。

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　　由于全球危机，金边的房地产价格从2009年到2010年暴跌了约40％。由于强劲的经济增长和新的外国所有权法的出台，房地产市场在2011年开始复苏。从2011年到2018年，在强劲的旅游业，服装制造业和农业的推动下，经济平均每年增长7.1％。根据亚洲开发银行（ADB）的数据，预计2019年经济将再次增长7.1％。

　　外国所有权法增加了需求

　　根据2010年4月通过的《外国所有权财产法》，外国人可以拥有公寓和共管公寓，但不能拥有土地，因此不能拥有建筑物的一楼。此外，允许外国投资者拥有公寓项目的70％。

　　2005年，柬埔寨政府修改了投资法，允许外国拥有建筑物。但是，法律随后没有得到执行，这个想法陷入了困境。

　　土地所有权违反宪法，仍然是不可能的。但是，外国人可以通过长期（可续期）租赁并通过在柬埔寨注册的多数当地拥有的公司来持有土地。柬埔寨的律师认为，这些结构比正式禁止外国土地所有权的任何其他东南亚国家的法律制度更为安全。

　　蓬勃发展的旅游业

　　Cambodia's旅游人数仍然在上升，有超过300万名国际游客在2018年上半年的欢迎，同比增长12.7％，比前一年，根据旅游部。2017年，国际游客人数同比增长11.8％至560万人，使该行业的收入约为36.3亿美元。

　　中国在2018年上半年占旅客总数的31％，其次是越南（12.9％），老挝（6.7％），韩国（5.8％），泰国（5.3％），美国（4.5％），日本（3.3％），法国（2.9％），马来西亚（2.9％）和英国（2.8％）。

　　旅游部统计司司长孔索菲亚拉克说：“由于为便利前往沙特阿拉伯的努力而进行的努力，以及经营飞往柬埔寨的国际航班的航空公司数量不断增加，中国游客人数有可能增加。” 。

　　该部预计，到2018年底旅游人数将达到620万，到2020年达到700万，到2030年达到1500万。

　　从1994年到2017年，柬埔寨的游客人数每年平均增长18.5％，从1994年的176,617人增加到2017年的560万以上。

　　有吸引力的租金收益；供应给金边的租金带来下行压力

　　柬埔寨的租金总收益非常诱人。根据柬埔寨独立财产服务公司（IPS）的数据，公寓仍然可以实现6％至8％的年租金收益率。

　　根据世邦魏理仕（CBRE Research）的数据，继上一季度急剧下降之后，金边的公寓租金在2018年第三季度稳定下来。

　　截至2018年第三季度：

　　一居室公寓的高端公寓月租金在600美元至1,250美元之间，中档公寓的月租金在500美元至1,000美元之间。两居室公寓的高端租金为每月1,250至2,500美元，中档租金为每月1,000至1,500美元。三居室公寓的高端租金为每月2,250美元至3,000美元，中端租金为1,500美元至2,000美元。

　　根据莱坊（Knight Frank）的数据，自2017年下半年以来公寓供应量激增，平均要价面临下行压力。Century 21 Golden Realty首席执行官Vathana Heng表示，在金边的主要地区之一，也是外国人欢迎的旅游胜地Daun Penh，尽管租金需求强劲，但自2017年以来总体租金一直停滞不前。亨补充说：“造成经济停滞的原因之一是金边供过于求。”

　　Chamkarmon区现有供应的49％，公寓通常位于BKK1，Tonle Bassac和Toul Tom Pong。

　　预计租金要价仍将继续面临下行压力，因为预计到2018年底将完成更多单位。然而，在2018年第三季度，高端公寓平均租金约为每平方米14.3美元，较上季度增长0.3％。上季度，中档公寓的租金环比增长5％，达到每平方米平均11.6美元。

　　根据世邦魏理仕柬埔寨公司副董事詹姆斯·霍奇（James Hodge）的说法，租金的稳定归因于2018年第三季度仅完成了两个项目（或额外供应218个单位）。

　　“尽管担心公寓供应过剩，但我们预计不会对整个行业产生重大影响。但是，由于供应量的大幅增加，租赁市场将更具竞争力，因此要求房东在租赁方面更加灵活条款和租赁价格，”根据莱坊。

　　建筑活动放缓可能是暂时的

　　金边的公寓单位数量迅速增加。根据世邦魏理仕研究部的数据，到2009年第三季度末，该地区的公寓单位数量仅从2009年的178套增加到12,048套。在2018年第三季度，金边的新公寓供应量有限，因为当时只有两个重要的公寓项目完工-Chamkarmon区的Skylar Meridian和Toul Kork区的Apennines Condominium。根据世邦魏理仕（CBRE Research）的数据，这两个项目总共增加了218套公寓单元，使可出租单元的总数环比增长1.8％，至2018年第三季度的12,048套。但是，当地房地产专家仍然持积极态度。

　　柬埔寨估价师和记者说：“建筑活动持续强劲，正如您在城市中漫步所看到的那样。由于年轻人（尤其是新婚夫妇）现在正在寻找自己的房屋，住宅项目的需求仍然很大。”房地产经纪人协会主席Chrek Soknim。“我相信将来会有更多的投资者来，因为仍有大量土地需要开发。我们的经济发展迅速，将继续吸引投资者。”

　　Advance Real Estate Company首席执行官兼联合创始人Po Eavkong辩称，今年批准的项目数量减少并不反映该行业的实际情况，因为仍有一些等待批准的项目未记录在统计中。Eavkong表示：“这并不意味着有问题。大型项目需要2至3年的时间才能完成，因此我们认为有些年份的注册速度较慢是有道理的。”

　　与2018年第三季度完成的两个公寓项目相比，同一季度有六个新的公寓项目启动，供应管道增加了约2,374个单位。世邦魏理仕研究部指出，近期新发行产品的增加是“标志着开发商的新信心”。

　　截至2018年上半年：

　　Chamkarmon区，在金边住宅及商业物业最优选的位置，有数量最多的现有套型在49％左右，根据莱坊。7 Makara的公寓份额为16％。Chroy Changvar拥有15％的股份。Toul Kork的份额为6％。现有公寓中剩余的14％分布在Chbar Ampov，Daun Penh，Meanchey，Russey Keo和Sen Sok之间。

　　西哈努克市也有新的公寓供应。该省一些著名的住宅开发项目包括鲁西岛阿丽拉别墅（拥有227栋豪华别墅，计划于2017年完工）；D´Seaview（735套公寓，计划于2018年完成）；阳光湾（900套公寓房，计划于2018年竣工）；蓝湾（1,400套公寓单位，计划于2019年完成）；和Royal Bay View（共1,344套公寓单位，计划于2019年完工）。

　　小抵押市场

　　抵押和住房贷款仅在2008年才引入房地产行业。抵押市场的规模从2010年占GDP的1％增长到2017年占GDP的7％左右。

　　柬埔寨国家银行（NBC）的数据显示，截至2018年7月，未偿还抵押贷款总额（仅自住住房）为7.29万亿韩元（合18.2亿美元），比去年同期增长30％，该国的中央银行。

　　抵押贷款的持续增长可以部分归因于借款利率的下降。2018年7月，KHR贷款的12个月加权平均贷款利率为11.37％，低于去年同期的14.53％。NBC的数据显示，以美元计价的贷款，贷款利率也从2017年7月的11.79％降至11.12％。

　　住房市场周期-处于“上升”阶段

　　从2004年到2007年，柬埔寨的房地产市场价格出现了空前的上涨，房地产价格每年上涨约25％至40％。土地价格上涨最初仅限于金边，暹粒和西哈努克城，但繁荣迅速蔓延到整个柬埔寨。其他热点是与越南和泰国的边境地区，在较小程度上是老挝。

　　金边的住宅土地价格飙升至每平方米625万肯尼亚先令（合1,600美元）。从2007年的每平方米234万KHR（600美元）起。2006年，建筑项目的价值从2003年的5亿美元猛增到2007年的32亿美元。政府正在积极推动发展，与富裕开发商同盟的政府只是清除了棚户区和其他令人讨厌的地方。

　　在2008年中，泡沫破裂。全球经济和金融危机对韩国（韩国最大的投资国之一）产生了不利影响。结果，韩国投资者要么撤资，要么推迟项目。

　　根据土地管理，城市规划和建设部的数据，房地产开发投资从2008年的31.9亿美元下降到2009年的19.9亿美元，最后到2010年仅下降到8.4亿美元。到2010年底，首都金边的土地价值比2008年中期的峰值下降了约40％至50％。

　　在强劲的经济增长和新的外国所有权法的推动下，该市场于2011年开始复苏。在金边，公寓的平均销售价格从2012年到2017年翻了一番以上，从每平方米1,460美元增加到3,212美元。

　　滑坡赢得执政党

　　在2018年7月，以总理洪森为首的执政的柬埔寨人民党（CPP）以77％的选票赢得了议会的所有125个席位。但是，政府的批评者谴责最近的选举是“假”，因为它没有主要反对派。除欧盟外，美国，澳大利亚和加拿大等其他国际政府也发表了谴责选举过程的声明。2018年7月，美国众议院通过了《柬埔寨民主法》，对数名政府和军事官员实施了制裁。

　　根据经济和财政部（MEF）的数据，2018年10月的通货膨胀率为3.1％，高于2017年10月的2.1％。预计2018年的通货膨胀率将达到3.2％，由于强劲的经济表现以及食品和石油价格上涨，通货膨胀率将进一步上升至3.5％。

　　柬埔寨的经济地位由世界银行于2016年8月正式提高，从低收入国家转变为中低收入国家。中低收入国家是人均国民总收入介于1,026美元至4,035美元之间的国家。2017年，柬埔寨的人均国民总收入为1,230美元。

　　世界银行说，二十年来的经济增长帮助柬埔寨成为减少贫困的全球领导者。该国的贫困率从2007年的47.8％下降到2014年的13.5％。

　　欧盟取消贸易优惠政策威胁经济

　　根据亚行的数据，在出口强劲增长，强劲的国内需求和游客人数，更多的外国直接投资流入以及扩张性政策的支持下，预计柬埔寨在2018年将增长7％左右。亚洲开发银行（ADB）还预计，该国将在2019年GDP再增长7％的情况下复制该经济成就。在2016年增长7％之后，2017年经济增长了6.9％。从2000年到2003年，经济平均增长8.3％，然后从2004年到2007年平均增长11.1％。在全球危机期间略有停顿之后，从2011年到2015年，经济平均增长7.2％每年强劲的旅游业，服装制造业和农业的推动。

　　但是，柬埔寨的经济增长集中在旅游业和纺织业，这取决于最受青睐的国家地位协议。2018年10月，欧盟正式通知柬埔寨，它已启动撤回柬埔寨通用优惠计划（GSP）的程序，该协议允许柬埔寨出口根据除武器之外的所有商品（EBA）计划免税进入欧盟。欧盟贸易专员说：“我们最近对欧洲的访问使我们表现出严重和系统性的侵犯，例如言论自由，劳工权利和结社自由。这是长期存在的关于工人权利和掠夺土地的问题。”塞西莉亚·马尔姆斯特罗姆（Cecilia Malmstrom）在欧盟委员会的官方博客中写道。“正如我作为贸易专员多次强调的那样，我们的欧盟贸易政策必须以我们的价值观为主导。因此，当我们公然无视这些价值观时，欧盟必须采取行动。”

　　欧盟委员会2016-2017年报告显示，柬埔寨是仅次于孟加拉国的第二大EBA计划受益国，约占欧盟EBA进口的18％。退出EBA计划将对大约80万从事服装业的柬埔寨人造成麻烦，因为仅柬埔寨服装出口的40％左右就流向了欧盟。评级机构穆迪表示，欧盟撤销该国免税贸易地位的举动将损害经济。穆迪表示：“关税导致的额外成本增加将损害柬埔寨服装出口的价格竞争力，除非它们被生产率的提高所抵消。”成本和工资的预期上升可能会阻止外国投资者，特别是欧洲人，这可能会削弱外国直接投资的流入。

　　然而在2018年上半年，旅游部门看到了入境旅游人数超过300万，同比增长12.7％，根据旅游部。

　　根据商务部的数据，除了蓬勃发展的旅游业外，柬埔寨的服装出口也保持强劲，在2018年上半年同比增长10.73％至约32亿美元。

　　导致柬埔寨EBA计划中止的一些事件包括：

　　2017年2月，山姆·雷恩西（Sam Rainsy）辞去主要反对党柬埔寨国家救援党（CNRP）的主席职务。雷恩西的代理人，人权活动家Kem Sokha接替他，成为CRNP的新领导人。2017年9月，索卡因叛国罪被捕。最高法院于2017年11月解散了CNRP。批评政府的媒体和民间社会组织的控制措施继续加强。